عبادي
26-May-2007, 05:51 PM
تصاريح الصيانة لا تعطي المالك حق طرد المستأجر
أصحاب بنايات يثقبون السقوف ويخلعون الأبواب لتطفيش السكان
أخذ نزاع المؤجرين والمستأجرين حول القيمة الايجارية أبعادا جديدة وصورا مختلفة من ممارسات غير قانونية بغية تسوية أوضاع الوحدات السكنية بعيدا عن لجان فض المنازعات المخولة لحل النزاعات التي تنشب بين طرفي العلاقة، فقد فطن بعض الملاك إلى أن “التطفيش” هو الطريق الأقصر لنزع المستأجر من “عقر داره”، وأن تضييق الخناق على شرايين حياة الساكن من نور وماء وهواء سيدفعه بالتأكيد إلى رفع “الراية البيضاء” والتسليم بالأمر الواقع والخروج ومن ثم إصدار عقود جديدة بقيم ايجارية مرتفعة لمستأجرين جدد على “قائمة الانتظار”، وبينما تواصل أسعار الوحدات السكنية الارتفاع محلقة على مستويات قياسية غير مشهودة من قبل، فإن الشكاوى الايجارية سجلت خلال العام الماضي أعلى مستوى لها وتواصلت خلال العام الجاري رغم صدور قوانين الإيجارات في بعض الإمارات، ويذكر أن إمارة الشارقة سجلت خلال العام الماضي نحو 3633 شكوى، وعجمان نحو 1000 شكوى وأبوظبي أكثر من 800 شكوى.
ويسلط التحقيق التالي الضوء على وقائع وممارسات بعض ملاك البنايات سعوا إلى “تطفيش” مستأجرين فإما الإذعان للزيادة أو إخلاء العقار متبعين في ذلك طرقا مخالفة للقوانين المنظمة، وفي التفاصيل استكشاف لأبعاد الموقف القانوني من هذه الممارسات.
3633 شكوى في الشارقة و1000 في عجمان و800 في أبوظبي
بداية يوضح قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في الشارقة والصادر سنة 2001م أن الصيانة الضرورية هي تلك الإصلاحات الضرورية اللازمة لاستيفاء المنفعة المقصودة من عقد الإيجار أو اللازمة لحفظ العين من الهلاك والتي يلتزم بها المؤجر ما لم يتفق طرفا العقد على غير ذلك، والصيانة التأجيرية هي تلك الإصلاحات البسيطة التي تنشأ من الاستعمال العادي للعين المؤجرة والتي يقضي العرف بالتزام المستأجر بالقيام بها.
ونص في مادته رقم (12) إنه إذا قام المؤجر نفسه أو بواسطة غيره بعمل يقصد به إزعاج المستأجر أو للضغط عليه لإخلاء العقار أو زيادة أجرته خلافا لأحكام هذا القانون أو عن طريق إتلاف أو أخذ شيء من المنقولات التي كانت في العقار حين إيجاره، فعندئذ يحق للمستأجر أن يتقدم باستدعاء إلى اللجنة التي يحق لها -إذا ما تبين صحة الادعاء- أن تطلب من المؤجر إزالة المخالفة خلال المدة التي تحددها وفي حالة تخلفه أن تسمح للمستأجر بإزالتها على حساب المؤجر وأن يخصم مقدار ما صرفه في سبيل ذلك من بدل الإيجار، وذلك دون الإخلال بحق المستأجر للمطالبة بالتعويض أمام المحكمة المختصة وفقا للقواعد العامة.
ومن جانب ثان يعلق مسؤول سكرتارية لجنة تحكيم النزاعات الايجارية في عجمان بالقول إن تصاريح الصيانة لا تخول الملاك إخلاء أو طرد السكان من شققهم، وعلى المالك أن يقدم أسباباً منطقية لإخلاء العقار، وقانون الإيجار كان واضحا في هذا الشأن، حيث أوضح أنه لا يجوز إخلاء العقار من أجل الصيانة إلا بتقرير فني من المختصين، وأن يتم في حالة عدم وجود سكان في العقار، لكن بالنسبة للصيانة العادية فيجوز إجراء الصيانة للشقق التي تحتاجها مع وجود السكان. أما في ما يتعلق بالاعتداء على ممتلكات الغير من المستأجرين بالسرقة أو التخريب أو بأي وسيلة أخرى فإنها لا تدخل ضمن النزاع الايجاري وإنما من اختصاص الشرطة.
قطع الخدمات
وتقول “وفاء.ح” إنها تستأجر شقتها منذ نحو 14 عاما، وقام المالك خلال السنوات الأخيرة برفع قيمة الإيجار أكثر من مرة، وقد قبلت بها، لكنها لم تستطع أن تلبي زيادته الأخيرة، واضطرت للجوء إلى لجنة فض المنازعات لتقييم قيمة إيجار الوحدة السكنية.
وتضيف ان المالك سعى قبل صدور حكم اللجنة إلى “تطفيشها” وإخلاء بقية السكان أيضا عن طريق الادعاء بحاجة العقار للصيانة، متابعة بالقول إن مالك البناية قام بإيقاف مصعدي البناية وتعطيلهما عن طريق الكسر، وقطع المياه عن الشقق بغلق محابس ومفاتيح التحكم في خزانات المياه، ووضع إعلانا وهميا على المدخل يطلب فيه من السكان إخلاء الشقق في أسرع وقت ممكن بقصد الصيانة العامة، إضافة إلى قيامه بجلب عمال يقومون لساعات طويلة بأعمال تكسير في أرضيات البناية مسببين حالة من الإزعاج والضوضاء لا يتحملها إنسان.
وتقول إنه رغم هذه المضايقات فالسكان مازالوا يتحملون حتى يجدوا حلا منصفا من لجنة فض المنازعات أو يجدوا بدائل مناسبة.
“خبط ورزع”
وتتحدث “نادية.س” في نفس السياق بالقول إن مالك البناية وجه عمال الصيانة بتنفيذ مهمتهم في أوقات معينة حتى يشعر السكان بأن وجودهم داخل البناية ضرباً من المستحيل والبقاء يعني الجنون، موضحة أنه على خلفية النزاع بين المالك والمستأجرين بشأن الزيادة الايجارية الجديدة، استصدر المالك قرارا بصيانة العقار، وكان عمال الصيانة يبدأون عملهم من الساعة الخامسة فجرا وينتهون في التاسعة صباحا ثم يستأنفون من الساعة الواحدة ظهرا وحتى الساعة الخامسة عصرا تقريبا، وهما الفترتان اللتان يكون فيهما أغلب السكان داخل السكن في حالة نوم أو استراحة بعد يوم عمل شاق، مشيرة إلى أنها أصيبت بانهيار عصبي من جراء الضوضاء المستمرة و”الخبط والرزع” اليومي، معتبرة أن المالك نجح في تحويل البناية إلى جحيم لا يطاق من أجل إذعان السكان وقبولهم بالإخلاء.
ويتابع “ه.ص” إنه لم يصدق نفسه صباح ذات يوم عندما استيقظ على صوت ابنته الصغيرة تناديه ليرى مشهدا مفزعا في سقف ممر الشقة، حيث اكتشفت ثقبا كبيرا في السقف أحدثته أعمال الصيانة الجارية في البناية التي يقطن فيها، متسائلا هل تحولت أعمال الصيانة إلى باب خلفي لإخلاء السكان من شققهم وإجبارهم على القبول بالأمر الواقع؟
خلع الباب
وفي واقعة أخرى قام صاحب إحدى البنايات بخلع باب شقة عنوة لإجبار أسرة تعول خمس بنات وثلاثة أولاد، على ترك المسكن، بعدما لم يتمكنوا من تلبية زيادة القيمة الايجارية الجديدة، ولم تجد ربة الأسرة، في غياب زوجها، حيلة لستر نفسها وأولادها سوى في خلع باب الصالون لتسد به الفراغ الذي خلفه خلع باب الشقة.
وتقول زينب إن زوجها استأجر الشقة في هذه البناية منذ خمس سنوات، وزاد المالك قيمة الإيجار بما لم تستطع، واضطرت إلى اللجوء إلى لجنة فض المنازعات حتى تنصفها، لكنها فوجئت بتهديد المالك بطردها بالقوة من العقار وبأساليب غير إنسانية.
تغيير القفل
وحضر “م.ع” أحد المشتكين مستغيثا بموظفي لجنة فض المنازعات ليشتكي مالك البناية، حيث قال إن المالك قام أثناء غيابه في العمل بتغيير أقفال الشقة التي يسكن فيها على خلفية النزاع إيجار، ويمكث منذ عشرة أيام لدى أحد أصدقائه، لأنه لم يتمكن من دخول الشقة.
ويضيف مشتك آخر أن مالك البناية التي يقطن فيها يقوم بين فترة وأخرى بقطع الكهرباء والمياه عن الشقق لإخلاء السكان عنوة، مشيرا إلى أن مسؤولي هيئة الكهرباء أكدوا له أنه ليس من حق المالك قطع الكهرباء عن أي وحدة سكنية، وعلى المتضرر تقديم الشكوى للجهة المختصة
أصحاب بنايات يثقبون السقوف ويخلعون الأبواب لتطفيش السكان
أخذ نزاع المؤجرين والمستأجرين حول القيمة الايجارية أبعادا جديدة وصورا مختلفة من ممارسات غير قانونية بغية تسوية أوضاع الوحدات السكنية بعيدا عن لجان فض المنازعات المخولة لحل النزاعات التي تنشب بين طرفي العلاقة، فقد فطن بعض الملاك إلى أن “التطفيش” هو الطريق الأقصر لنزع المستأجر من “عقر داره”، وأن تضييق الخناق على شرايين حياة الساكن من نور وماء وهواء سيدفعه بالتأكيد إلى رفع “الراية البيضاء” والتسليم بالأمر الواقع والخروج ومن ثم إصدار عقود جديدة بقيم ايجارية مرتفعة لمستأجرين جدد على “قائمة الانتظار”، وبينما تواصل أسعار الوحدات السكنية الارتفاع محلقة على مستويات قياسية غير مشهودة من قبل، فإن الشكاوى الايجارية سجلت خلال العام الماضي أعلى مستوى لها وتواصلت خلال العام الجاري رغم صدور قوانين الإيجارات في بعض الإمارات، ويذكر أن إمارة الشارقة سجلت خلال العام الماضي نحو 3633 شكوى، وعجمان نحو 1000 شكوى وأبوظبي أكثر من 800 شكوى.
ويسلط التحقيق التالي الضوء على وقائع وممارسات بعض ملاك البنايات سعوا إلى “تطفيش” مستأجرين فإما الإذعان للزيادة أو إخلاء العقار متبعين في ذلك طرقا مخالفة للقوانين المنظمة، وفي التفاصيل استكشاف لأبعاد الموقف القانوني من هذه الممارسات.
3633 شكوى في الشارقة و1000 في عجمان و800 في أبوظبي
بداية يوضح قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في الشارقة والصادر سنة 2001م أن الصيانة الضرورية هي تلك الإصلاحات الضرورية اللازمة لاستيفاء المنفعة المقصودة من عقد الإيجار أو اللازمة لحفظ العين من الهلاك والتي يلتزم بها المؤجر ما لم يتفق طرفا العقد على غير ذلك، والصيانة التأجيرية هي تلك الإصلاحات البسيطة التي تنشأ من الاستعمال العادي للعين المؤجرة والتي يقضي العرف بالتزام المستأجر بالقيام بها.
ونص في مادته رقم (12) إنه إذا قام المؤجر نفسه أو بواسطة غيره بعمل يقصد به إزعاج المستأجر أو للضغط عليه لإخلاء العقار أو زيادة أجرته خلافا لأحكام هذا القانون أو عن طريق إتلاف أو أخذ شيء من المنقولات التي كانت في العقار حين إيجاره، فعندئذ يحق للمستأجر أن يتقدم باستدعاء إلى اللجنة التي يحق لها -إذا ما تبين صحة الادعاء- أن تطلب من المؤجر إزالة المخالفة خلال المدة التي تحددها وفي حالة تخلفه أن تسمح للمستأجر بإزالتها على حساب المؤجر وأن يخصم مقدار ما صرفه في سبيل ذلك من بدل الإيجار، وذلك دون الإخلال بحق المستأجر للمطالبة بالتعويض أمام المحكمة المختصة وفقا للقواعد العامة.
ومن جانب ثان يعلق مسؤول سكرتارية لجنة تحكيم النزاعات الايجارية في عجمان بالقول إن تصاريح الصيانة لا تخول الملاك إخلاء أو طرد السكان من شققهم، وعلى المالك أن يقدم أسباباً منطقية لإخلاء العقار، وقانون الإيجار كان واضحا في هذا الشأن، حيث أوضح أنه لا يجوز إخلاء العقار من أجل الصيانة إلا بتقرير فني من المختصين، وأن يتم في حالة عدم وجود سكان في العقار، لكن بالنسبة للصيانة العادية فيجوز إجراء الصيانة للشقق التي تحتاجها مع وجود السكان. أما في ما يتعلق بالاعتداء على ممتلكات الغير من المستأجرين بالسرقة أو التخريب أو بأي وسيلة أخرى فإنها لا تدخل ضمن النزاع الايجاري وإنما من اختصاص الشرطة.
قطع الخدمات
وتقول “وفاء.ح” إنها تستأجر شقتها منذ نحو 14 عاما، وقام المالك خلال السنوات الأخيرة برفع قيمة الإيجار أكثر من مرة، وقد قبلت بها، لكنها لم تستطع أن تلبي زيادته الأخيرة، واضطرت للجوء إلى لجنة فض المنازعات لتقييم قيمة إيجار الوحدة السكنية.
وتضيف ان المالك سعى قبل صدور حكم اللجنة إلى “تطفيشها” وإخلاء بقية السكان أيضا عن طريق الادعاء بحاجة العقار للصيانة، متابعة بالقول إن مالك البناية قام بإيقاف مصعدي البناية وتعطيلهما عن طريق الكسر، وقطع المياه عن الشقق بغلق محابس ومفاتيح التحكم في خزانات المياه، ووضع إعلانا وهميا على المدخل يطلب فيه من السكان إخلاء الشقق في أسرع وقت ممكن بقصد الصيانة العامة، إضافة إلى قيامه بجلب عمال يقومون لساعات طويلة بأعمال تكسير في أرضيات البناية مسببين حالة من الإزعاج والضوضاء لا يتحملها إنسان.
وتقول إنه رغم هذه المضايقات فالسكان مازالوا يتحملون حتى يجدوا حلا منصفا من لجنة فض المنازعات أو يجدوا بدائل مناسبة.
“خبط ورزع”
وتتحدث “نادية.س” في نفس السياق بالقول إن مالك البناية وجه عمال الصيانة بتنفيذ مهمتهم في أوقات معينة حتى يشعر السكان بأن وجودهم داخل البناية ضرباً من المستحيل والبقاء يعني الجنون، موضحة أنه على خلفية النزاع بين المالك والمستأجرين بشأن الزيادة الايجارية الجديدة، استصدر المالك قرارا بصيانة العقار، وكان عمال الصيانة يبدأون عملهم من الساعة الخامسة فجرا وينتهون في التاسعة صباحا ثم يستأنفون من الساعة الواحدة ظهرا وحتى الساعة الخامسة عصرا تقريبا، وهما الفترتان اللتان يكون فيهما أغلب السكان داخل السكن في حالة نوم أو استراحة بعد يوم عمل شاق، مشيرة إلى أنها أصيبت بانهيار عصبي من جراء الضوضاء المستمرة و”الخبط والرزع” اليومي، معتبرة أن المالك نجح في تحويل البناية إلى جحيم لا يطاق من أجل إذعان السكان وقبولهم بالإخلاء.
ويتابع “ه.ص” إنه لم يصدق نفسه صباح ذات يوم عندما استيقظ على صوت ابنته الصغيرة تناديه ليرى مشهدا مفزعا في سقف ممر الشقة، حيث اكتشفت ثقبا كبيرا في السقف أحدثته أعمال الصيانة الجارية في البناية التي يقطن فيها، متسائلا هل تحولت أعمال الصيانة إلى باب خلفي لإخلاء السكان من شققهم وإجبارهم على القبول بالأمر الواقع؟
خلع الباب
وفي واقعة أخرى قام صاحب إحدى البنايات بخلع باب شقة عنوة لإجبار أسرة تعول خمس بنات وثلاثة أولاد، على ترك المسكن، بعدما لم يتمكنوا من تلبية زيادة القيمة الايجارية الجديدة، ولم تجد ربة الأسرة، في غياب زوجها، حيلة لستر نفسها وأولادها سوى في خلع باب الصالون لتسد به الفراغ الذي خلفه خلع باب الشقة.
وتقول زينب إن زوجها استأجر الشقة في هذه البناية منذ خمس سنوات، وزاد المالك قيمة الإيجار بما لم تستطع، واضطرت إلى اللجوء إلى لجنة فض المنازعات حتى تنصفها، لكنها فوجئت بتهديد المالك بطردها بالقوة من العقار وبأساليب غير إنسانية.
تغيير القفل
وحضر “م.ع” أحد المشتكين مستغيثا بموظفي لجنة فض المنازعات ليشتكي مالك البناية، حيث قال إن المالك قام أثناء غيابه في العمل بتغيير أقفال الشقة التي يسكن فيها على خلفية النزاع إيجار، ويمكث منذ عشرة أيام لدى أحد أصدقائه، لأنه لم يتمكن من دخول الشقة.
ويضيف مشتك آخر أن مالك البناية التي يقطن فيها يقوم بين فترة وأخرى بقطع الكهرباء والمياه عن الشقق لإخلاء السكان عنوة، مشيرا إلى أن مسؤولي هيئة الكهرباء أكدوا له أنه ليس من حق المالك قطع الكهرباء عن أي وحدة سكنية، وعلى المتضرر تقديم الشكوى للجهة المختصة